2020年底楼市的三个预判爆发、分化、颠覆

年初新冠肺炎疫情爆发的时候,国内由于采取了严格的居家隔离防疫措施,线下房地产销售活动几乎无法开展,所以2月份的房地产额出现了大幅的下滑。

根据本月初地产研究机构克而瑞公布的统计数据显示,今年2月份全国前100大房企的销售额为3243.3亿元,比去年同期下降了37.9%。

一、将被处罚人员列入海关失信旅客黑名单,在进出境环节对其行李进行100%开箱(包)人工彻查,有同行人员的,对同行人员的行李一并予以严查。

目前各国为了刺激经济都纷纷降准降息,中国央行上周末也进行了一次降准,而且未来还可能进一步降准降息,所以年底的房贷利率会变得更低。

疫情对国内经济的冲击不会很大,因为现在国内的新增病例几乎为零,各地的复工复产基本完成,所以经济很快就会恢复到正常水平。

大家不要以为这种新模式可能得很久才能实现,其实随着5G的普及之后,线上VR看房的体验将比目前有一个质的改善。到时候消费者足不出户就能看很多个楼盘,谁还愿意花费大量时间去跑大量楼盘?

不过大家要注意的一点是,这一轮楼市的爆发会跟以往有不同,它不会像以前那样遍地开花,而是会形成两极分化,也即是一二线城市爆发,三四线城市平稳。

2月12日,无锡、西安、深圳率先发布“救市”政策。其中,无锡出台了17条具体政策,从税收、金融、土地、预售、租金等各层面制定了相应的支持政策。其中,西安主要从拿地成本上给房企解难,如分期缴纳土地出让价款;深圳住房公积金管理中心发布的政策,明确可申请延长公积金贷款期限。

八、各地海关将依托地方联防联控机制,将被处罚人员的违法信息归集到地方信用信息共享平台,由地方相关部门依法采取联合惩戒措施。

七、海关将加大对被处罚人员违法情事的曝光力度,除在海关总署官方网站和地方信用网站公开被处罚人员相关信息外,还将通过各种媒体将案件信息公之于众,使违法者无处遁行。

南昌2月12日发布政策,已成交土地可申请延期签约和出让金缴纳,允许延期开竣工,不超过6个月。自2月12日至12月31日期间出让的土地,土地出让竞买保证金比例全部调整为20%。自2月12日至12月31日期间出让的土地,调整出让金缴纳期限:签订一个月内须缴纳50%,商住混合用地6个月,其他12个月。

四、被处罚交通工具的所有人或经营人属于海关实施信用管理企业的,被处罚交通工具的违法行为将作为海关认定企业信用状况的参考依据。

“这次有那么多城市集中发文从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度支持房地产企业,背景在于这次疫情造成企业陷入‘停摆’。工地无法复工,售楼处不开放,就算售楼处可以开放但是基于安全考虑几乎无人看房。现在都是高周转高杠杆模式,没产出的同时还有正常的开销,对于房企而言,现金流压力非常大。”上海中原地产市场分析师卢文曦对中国证券报记者表示。

好不容易熬到了3月份,各地的房地产销售活动虽然基本恢复正常,但却又碰上了全球股市大崩盘,现在大家都在担心随着海外疫情的蔓延,接下来不知道会不会出现经济危机,所以对于要不要买房也就变得很纠结。

不过这个减少的幅度不会很夸张,主要受影响的耐用品方面的消费,像手机、电器、服装这一方面,因为没钱了就只能减少这些非必需品的消费。

中国证券报记者日前采访了国泰君安全球首席经济学家花长春,其表示,基于疫情短期对经济冲击比较大,大类资产配置中,上半年债券和股票仍然是市场配置的重点,主要原因是冲击后货币政策将大概率有明显的放松。而房地产、商品市场的恢复则需要时间,一方面确认房地产政策放松力度,另一方面确认经济复苏迹象,下半年配置或是不错的选择。

案件三:4月7日,某货轮从宁波入境,在向海关申报船员健康状况时,申报情况为“无异常”,隐瞒了其中1名船员存在发热、鼻塞和流涕症状以及服用过感冒药的真实情况。目前,宁波海关对该货轮未如实申报《航海健康申报单》的违法行为,已依法作出罚款的行政处罚决定。

后续判断政策将逐渐更多指向“托需求”,尤其是保护土地市场需求的合理有序恢复,具体可能体现于开发商融资政策的适度调整,在保障房企借新还旧额度合理充裕的基础上,不排除部分优质房企在新增债务融资额度上的机会。

4.可申请延迟交地和延期缴纳出让金。

传统销售模式将被颠覆

如果仔细分析起来的话,恒大这三个新策略其实是相辅相成的,通过恒房通和全民营销进行线上卖房,就降低了线下售楼处的运营成本和养一大批营销人员的人力成本,所以它的房子就能够打出比别人更大的折扣,从而吸引更多消费者前来购买。

六、被处罚人员属于海关监管企业的工作人员,如进出境检疫处理单位、出口食品生产企业、进出口商品检验鉴定机构等,对这些单位将采取提高抽查比例、加严检疫监督等更为严格的管理措施。

年底楼市会有一轮爆发

另外这次国家提出了50万亿的“新基建”投资,这些投资会令一二线城市的优势变得更加明显,所以还会进一步促使经济和人口往中心城市聚集。

8.开竣工时间相应顺延,防控一级响应措施期间不计违约责任。

如果再考虑到2019年的春节长假是在2月份,其实2019年的2月份也有十天半个月是关门歇业的,所以今年2月份的销售业绩实际下滑的幅度是超过了一半的。

后卫:李-迪克逊、托尼-亚当斯、索尔-坎贝尔、阿什利-科尔

“现在网上购房工具很多,可以先挑选,疫情结束之后就针对性去看房。”卢文曦分析,房企促销可能会导致成交放量,给购房者选增加难度,提前准备更加合适。

所以不能小看许家印这步棋呀,恒房通借着疫情的契机做起来之后,说不定以后除了卖恒大自己的房子,还会代理卖其它房企的房子,到时候许多房地产中介要么就得转行,要么就得转投恒大麾下去当兼职销售人员。

大家最近如果有关注楼市的话就会知道,今年恒大的促销力度很猛,一度给全国楼盘打出了75折的优惠,另外就是大力在推恒房通和全民营销,也即是走微商模式的线上卖楼。

中国证券报记者梳理,无锡的相关政策主要内容集中在八大方面:

三、被处罚人员属于海关实施信用管理企业的法定代表人、主要负责人、财务负责人、关务负责人等管理人员的,被处罚人员的违法行为将作为海关认定企业信用状况的参考依据。

这种模式其实跟阿里巴巴当年的成功秘诀是一个道理,就是减少中间商赚差价,然后让利给消费者从而获得更多的销售,最后形成了一个新的生态体系,变成了房地产行业的阿里巴巴。

根据以往的经验来看,每次经济不景气的时候,政府都会降低利率和放宽限购政策,所以国内房价下跌幅度一般不大,并且在恢复景气之后往往会出现一波报复性上涨,等于说会出现一个买房的“黄金坑”。

7.城市基础设施配套费可予以延期缴纳;因受疫情影响造成的损失和费用增加,按照新的指导意见。

海关再次提醒:如实申报健康状况是出入境交通工具及相关从业人员、出入境旅客必须履行的法律义务,如有隐瞒或者虚假申报等妨害国境卫生检疫的违法行为,海关不仅给予行政处罚,符合妨害国境卫生检疫罪刑事立案标准的,将移送司法机关追究刑事责任。此外,海关还将采取下列惩戒措施,让违法者“一处失信,处处受限”。

“毕竟当前楼市调控已经有成效,房价已经稳定了,如果这时候放松市场政策,不排除有投机客借机入市,房价或再有上涨冲动,对守住当前的调控效果不利。”卢文曦说。

另外还有一点需要注意的是,此轮一二线城市的楼市大爆发,可能更多是销量上的爆发,而不会出现价格上的爆发。

然而从这次的情况来看,国外经济受到的冲击似乎很大,很可能会超过98年金融危机和08年的次贷危机,搞不好可能会出现1929年那样的大萧条,所以在这种百年一遇的大变故面前,国内房价能否坚挺也让人心里没底。

“能缓一口气了。”北京一位地产从业人士日前在朋友圈感慨道。

五、被处罚人员属于公务员、法律法规授权管理公共事务组织中从事公务的人员以及国有企业管理人员等,将通报其所在单位或相关主管部门依法依纪处理。

大城市和小城市出现分化

卢文曦也认为,疫情结束前后是刚需一族合适的买点。

由于这几年外贸出口占GDP的比重已经大幅下降,所以老范估计只有一部分特定行业的人会感觉不景气,其它大部分行业受到的冲击不会很大。

近日无锡、西安、深圳、南昌等多个省市密集出台关于应对新冠肺炎疫情的楼市支持政策,包括允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、推进线上审批服务、信贷支持等,全面支持房地产开发企业应对疫情之下生产经营活动面临的困难。

2.到期还款困难的企业可展期,信贷合理适度增长,不得盲目抽贷、断贷、压贷,缓解企业流动性困难。2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷。

不过,虽然各地政策频频,但是市场人士普遍认为,在“房住不炒”的政策背景下,不会过度采取刺激房价等政策。

案件二:4月10日,司机禤某驾驶粤港两地牌货车从深圳出境,经海关检疫时,禤某拒绝向海关申报自身健康状况,也未按规定接受海关体温检测。目前,深圳海关对禤某拒绝接受海关检疫的违法行为,已依法作出罚款的行政处罚决定。

对此,老范通过对房地产市场的观察和分析,得出了几个观点,今天就跟大家分享一下。

3.预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金。

如果有去实地踩盘的朋友就会有切身体会,一天下来脚酸得要死也看不了几个楼盘,大部分时间都花在坐车上面。如果线上看房体验足够好的话,肯定是先线上看房,然后最后挑选几个去实地对比下。

但是日常消费品和医疗卫生产品的需求反而可能会变好,因为随着国外停工停产之后,他们日常的吃喝拉撒还得进行,所以就只能从中国进口去弥补这个短缺。

这是由于近年来国内人口的迁徙已经形成了往中心城市聚集的趋势,新冠肺炎疫情并没有改变这种趋势,所以这种趋势将会继续持续下去。

中金公司认为,此番各地出台的楼市扶持政策是对2月12日中央政治局常委会会议提出的“统筹疫情防控与经济社会秩序恢复”精神的有力落实,是对疫情影响下房地产行业所面临的资金面冲击的针对性应对。当前全国多数地区售楼处关闭、项目施工暂停,房企销售回款大幅减少,叠加行业面临债务到期高峰,房企现金流风险正在逐步累积。此时政策端在税费和土地款延期缴纳、信贷端支持等方面的倾斜,可有效缓解开发商的短期现金支付压力、提升其现金流安全性、缓释行业下行风险。而政府线上审批服务的推行和审批条件的适度放宽则有助于引导房企逐步恢复生产经营活动,促进楼市秩序回归。

中场:大卫-罗卡斯特、阿朗-拉姆塞、保罗-戴维斯、乔治-阿姆斯特朗

以前由于一二线城市住宅用地供给不足,所以每次楼市政策宽松都会出现房价暴涨的局面,但是现在一二线城市有望的住宅用地供应有望获得增加,届时就可以取得双赢结果,即在解决了刚需住房难问题的同时,又避免了房价的暴涨。

1.纳税申报及税款缴纳最长可延期3个月;房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免。

但是一二线城市由于每年还有大量年轻人口涌入,像深圳、广州、杭州这些热门城市每年新增的常住人口数量甚至达到四五十万人,这等于一座城市一年就增加了十几二十万的潜在刚需,这些就是楼市爆发的推动力。

6.预售部分完成25%以上投资即可申请预售。

前锋:阿兰-史密斯、伊恩-赖特

目前中国的三四线城市人口增长基本停滞了,因为在农村年轻人迁徙进去的同时,当地也会有很多年轻人外流到一二线城市,这种情况下三四线城市的供需就会达到一种平衡状态,所以不具备爆发的潜力。

因为这些“新基建”投资都是高科技领域的,生产这些设备的企业基本都是分布在一二线城市的,所以50万亿的投资砸下去,未来几年一二线城市的经济增长和用工需求会增加,所以大家更加会往一二线城市聚集。

因为最近国务院出台了一项新政策,就是把农用地转建设用地的审批权下放到省,到时候各省将可以更加根据各地需求,更加灵活的调整建筑用地,比如减少一些三四线城市的建设用地,然后增加一二线城市的建设用地。

5.长租公寓可申请服务业企业纾困专项资金补助。

这些措施搞出来的结果是非常惊人的,在今年2月份全国前100大房企销售额同比下降37.9%的大背景下,恒大竟然取得了同比增长118.3%的成绩,这个成绩简直就是逆天了。

不过,一些市场人士分析,疫情结束时购房可能会迎来良机。

二、对被处罚人员的进出境邮件、快件进行100%开箱(包)人工彻查。

上海市规划和自然资源局于2月11日发布了《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》的通知,提到因疫情影响未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的,不作为违约行为,不计滞纳金和违约金,受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付,疫情解除后签订补充出让合同调整土地价款缴付方式和期限,交地时间相应顺延。

最后楼市可能出现的第三个变化就是传统销售模式将被颠覆,取而代之的是全新的销售模式,即电商化的房地产销售。

要分析疫情对楼市的影响,主要得从宏观经济、楼市政策这两个方面来分析。

冲击比较大的主要是外贸出口,因为疫情在国外已经有点失控,未来国外的经济会比较萧条,所以消费也会变得疲软,对于中国商品的需求量也会随之减少。

锋线搭档伊恩-赖特和阿兰-史密斯

案件四:4月13日,某货轮从日照入境,船员王某、谢某等2名船员在向海关申报自身健康状况时,在健康申明卡中均隐瞒了其过去14日内存在发热、头痛等症状并且服用过感冒药、消炎药的真实情况。目前,青岛海关对上述2名船员未如实填报《健康申明卡》的违法行为分别予以行政立案,目前案件正在办理中。

“现金流压力是巨大的,我猜测大多数房产企业会在疫情结束之后就快速销售回笼资金,以缓解资金压力,这个时候新房价格或者折扣都有比较好的空间。”有地产从业人士对中国证券报记者分析。

与此同时,最近各地方政府已经陆续放松了一些限购政策,这样也将让一些本来不具备买房条件的人达到了门槛,因此只要等经济恢复正常一段时间后,国内刚需将会爆发。

中金公司分析,后续还将有更多城市在“因城施策”的框架下出台不同程度的楼市支持政策,现阶段各地政策的主要目的为“渡难关”,政策手段将集中于为开发商减负、缓解短期资金压力。